O que é o DSTI e como afecta a aprovação do seu crédito habitação

Pediu um crédito habitação e o banco disse-lhe que a sua "taxa de esforço está elevada". Ou ouviu falar em DSTI e não percebeu exactamente o que significa. É um conceito central em qualquer processo de crédito e vale a pena percebê-lo bem — porque é o principal critério que os bancos usam para decidir se aprovam ou não o seu pedido.

O que é o DSTI

DSTI significa Debt Service-to-Income ratio — em português, taxa de esforço ou rácio de serviço da dívida. Mede a percentagem do seu rendimento mensal líquido que está comprometida com o pagamento de prestações de crédito.

A fórmula é simples: soma todas as prestações mensais de crédito que paga (ou vai passar a pagar, incluindo o novo crédito habitação) e divide pelo seu rendimento mensal líquido. O resultado, em percentagem, é o seu DSTI.

Exemplo prático: se tem um rendimento líquido mensal de 2.000€ e vai pagar uma prestação de crédito habitação de 700€, o seu DSTI é de 35% (700 / 2.000 = 0,35).

Qual o limite do Banco de Portugal

O Banco de Portugal estabelece que os bancos não devem aprovar créditos que resultem num DSTI superior a 50% — ou seja, não mais de metade do seu rendimento líquido deve estar comprometida com prestações de crédito. Em casos excepcionais (jovens, por exemplo), este limite pode ir até 60%.

Além disso, o banco é obrigado a calcular o DSTI com uma simulação de stress: tem de verificar se o mutuário consegue suportar uma subida de 2 pontos percentuais na taxa de juro e, em contratos com prazo superior a 30 anos, uma redução de 10% no rendimento. Esta medida protege o mutuário de se comprometer com um crédito que não conseguiria pagar em condições adversas.

O que entra no cálculo do rendimento

Os bancos calculam o rendimento de forma conservadora. O salário base conta integralmente, mas subsídios, prémios e comissões podem ser ponderados apenas parcialmente. Rendimentos variáveis de trabalhadores independentes são sujeitos a uma análise mais criteriosa, frequentemente baseada na média dos últimos dois ou três anos de declarações de IRS.

Se tem rendimentos de várias fontes — trabalho dependente, trabalho independente, arrendamento — é importante perceber exactamente o que o banco vai considerar antes de fazer o pedido.

O que pode fazer para melhorar o DSTI

Se o seu DSTI está acima do limite, há algumas estratégias que podem ajudar:

Liquidar créditos existentes. Se tem crédito automóvel ou crédito pessoal, liquidá-los antes de pedir o crédito habitação reduz directamente o numerador do DSTI. O impacto pode ser significativo.

Incluir um co-mutuário. Adicionar um segundo titular ao contrato aumenta o rendimento considerado e reduz o DSTI. É uma solução comum para casais ou para situações em que um dos titulares tem rendimento mais baixo.

Aumentar o prazo do crédito. Um prazo mais longo reduz a prestação mensal e, consequentemente, o DSTI. A contrapartida é pagar mais juros no total — é um trade-off que deve ser avaliado com cuidado.

Reduzir o capital pedido. Se tiver poupanças adicionais, aumentar a entrada reduz o capital a financiar e a prestação mensal resultante.