Vai vender casa? Estime a mais-valia e o IRS a pagar — com os coeficientes oficiais, as despesas que abatem e a exclusão por reinvestimento.
Ano de aquisição do imóvel
Imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989 estão, em regra, excluídos de tributação (declaram-se no Anexo G1).
Valor de aquisição120.000 €
O valor da escritura de compra (ou o VPT considerado para IMT, se superior).
Valor de venda200.000 €
Despesas de compra e venda
Somam e abatem à mais-valia: IMT e Imposto do Selo pagos na compra, escritura e registos, comissão da imobiliária na venda, certificado energético. Guarde as facturas.
Obras de valorização (últimos 12 anos)
Apenas obras comprovadas com factura com o seu NIF que valorizem o imóvel (remodelações, ampliações). Manutenção corrente não conta.
Vou reinvestir em nova habitação própria e permanenteA parte do valor de venda reinvestida (deduzida de eventual amortização do crédito da casa vendida) fica excluída de tributação, dentro dos prazos legais.
Percentagem do valor de venda a reinvestir100%
Taxa marginal de IRS estimada35%
A mais-valia é obrigatoriamente englobada aos restantes rendimentos — o imposto depende do seu escalão de IRS, e o englobamento pode empurrar parte do ganho para escalões superiores. Ajuste conforme o seu rendimento (ou fale connosco para o cálculo exacto).
Imposto Estimado (IRS)
—
estimativa indicativa, sujeita a englobamento
Coeficiente de desvalorização aplicado—
Valor de aquisição corrigido—
Mais-valia apurada—
Excluída por reinvestimento—
Base tributável (50% da mais-valia sujeita)—
Estimativa meramente indicativa para residentes fiscais em Portugal, com os coeficientes de desvalorização da moeda da Portaria n.º 382/2025/1 (a mais recente publicada; a portaria para alienações de 2026 é publicada até ao fim do ano). Não considera regimes especiais (terrenos para construção, afectação empresarial, heranças com datas de aquisição múltiplas, regime de 65+ com reinvestimento em produtos de reforma, isenção por reinvestimento em arrendamento acessível). O englobamento obrigatório pode alterar significativamente o imposto final. Não constitui aconselhamento fiscal — para o cálculo exacto do seu caso, fale connosco.