IVA a 6% na construção: o guia para quem vai construir ou reabilitar casa

É uma das medidas fiscais mais relevantes da última década para quem quer construir ou reabilitar casa em Portugal — e entrou em vigor precisamente este mês. O decreto-lei do pacote fiscal para a habitação, publicado a 20 de Maio de 2026, aplica a taxa reduzida de IVA de 6% a determinadas empreitadas de construção e reabilitação, com efeitos práticos a partir de Julho. A diferença face à taxa normal de 23% é de 17 pontos percentuais: numa obra de 150.000 euros, são mais de 25.000 euros de poupança.

Mas — e este "mas" é o motivo deste artigo — nem toda a construção passa a pagar 6%. O regime tem condições precisas, limites com armadilhas pouco intuitivas e requisitos documentais que, se falharem, obrigam a devolver a diferença. Vamos por partes.

Quem beneficia do IVA a 6%

A taxa reduzida aplica-se a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a dois fins:

• Venda para habitação própria e permanente do comprador, desde que o preço de venda não ultrapasse 660.982 euros e a venda ocorra no prazo máximo de 24 meses após a licença de utilização;
• Arrendamento habitacional com renda mensal até 2.300 euros, permanecendo o imóvel arrendado por pelo menos 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros cinco anos.

O regime abrange operações urbanísticas cuja iniciativa — o pedido de licenciamento ou a comunicação prévia na câmara municipal — tenha ocorrido a partir de 25 de Setembro de 2025, e vigora para iniciativas até ao final de 2029. Se a sua obra foi licenciada antes dessa data, este regime não se aplica (embora possam existir outros enquadramentos de taxa reduzida, nomeadamente em áreas de reabilitação urbana — cada caso deve ser analisado).

Autoconstrução: a restituição do IVA que interessa ao interior

Para a realidade da Beira Interior — onde tantas famílias constroem no terreno herdado ou reabilitam a casa da aldeia — a peça mais importante do diploma é outra: o regime de restituição parcial do IVA na autoconstrução.

Funciona assim: o particular que contrate empreitadas para construir a sua habitação própria e permanente paga o IVA à taxa normal, mas tem direito a pedir à Autoridade Tributária a devolução da diferença entre os 23% e os 6%. O pedido deve ser apresentado no prazo máximo de 12 meses após a emissão da licença de utilização, e a AT tem 150 dias para devolver o dinheiro.

As condições essenciais: a obra tem de ser contratada fora de qualquer actividade empresarial (a título privado), e a casa tem de passar a ser efectivamente a habitação própria e permanente do proprietário no prazo de seis meses após a licença de utilização — o que se comprova pela alteração do domicílio fiscal.

A armadilha número um: empreitadas, não materiais

Este é o erro que vai custar dinheiro a muita gente: a compra directa de materiais não beneficia do regime. Quem for ao armazém comprar tijolo, telha ou cerâmica com o seu NIF paga 23% — e esse IVA não é recuperável por esta via.

O benefício aplica-se a serviços de empreitada. Na prática, quem constrói por administração directa (contratando o electricista, o canalizador, o carpinteiro à jorna e comprando os materiais por sua conta) precisa de estruturar a obra de forma diferente: celebrar contratos de empreitada com os profissionais, em que estes fornecem o serviço com os materiais incluídos. A diferença entre "comprei os materiais e paguei a mão-de-obra" e "contratei uma empreitada" pode valer dezenas de milhares de euros no fim da obra.

Outras armadilhas do regime

Os limites incluem mais do que o preço da casa. Para aferir o limite dos 660.982 euros (na venda) ou dos 2.300 euros (na renda), contam também os bens móveis e equipamentos que fiquem materialmente ligados ao imóvel com carácter de permanência — mesmo que comprados por contrato separado. A Autoridade Tributária já o clarificou expressamente: um apartamento vendido por 650.000 euros com móveis de cozinha por medida e ar condicionado de 20.000 euros contratados à parte ultrapassa o limite — e a empreitada perde a taxa reduzida na totalidade.

Na compropriedade, todos contam. Se o imóvel for comprado por mais do que uma pessoa, o limite refere-se ao valor global — e todos os adquirentes têm de destinar o imóvel a habitação própria e permanente. Basta um declarar outro destino para o benefício cair por inteiro.

Elementos de lazer ficam de fora. Piscinas, saunas e instalações similares estão tipicamente excluídas da taxa reduzida, mesmo em obras elegíveis — o que exige facturação discriminada.

O incumprimento tem preço. Se as condições falharem — o imóvel não for afecto a habitação permanente, o limite for ultrapassado —, há lugar à regularização dos 17% de diferença. Uma nota importante para promotores: na versão final do diploma, o risco do destino dado ao imóvel após a venda passou para o comprador — se o promotor vender dentro dos limites e o comprador não afectar a casa a habitação permanente, é o comprador quem responde.

Um exemplo concreto

Uma família da Covilhã constrói casa num terreno próprio, com empreitadas no valor total de 150.000 euros + IVA. À taxa normal, o IVA suportado seria de 34.500 euros. Com a restituição prevista no novo regime, recupera a diferença para a taxa de 6% — cerca de 25.500 euros devolvidos pela AT. É, em muitos casos, o suficiente para pagar os acabamentos, a cozinha ou parte do arranjo exterior. Mas só se a obra estiver estruturada em empreitadas, os prazos forem cumpridos e o domicílio fiscal for alterado a tempo.

E quando o reembolso chegar?

Um detalhe que surpreende quase toda a gente: a restituição não tem finalidade obrigatória — é imposto devolvido, dinheiro livre na esfera da família. Pode amortizar o crédito, repor poupanças ou, ironia das ironias, pagar a piscina que o regime se recusou a subsidiar. Mas é também dinheiro que chega dois a três anos depois do início da obra, financiada entretanto com o IVA a 23% incluído no crédito — o que faz do destino do reembolso uma decisão de planeamento em si mesma. Dedicámos-lhe um artigo próprio: o que fazer com os 25.000 € devolvidos pelo Fisco.

O que fazer na prática

Se está a planear construir ou reabilitar: primeiro, confirme a data da iniciativa procedimental junto da câmara e guarde a documentação que a comprova. Segundo, estruture a obra em contratos de empreitada desde o início — reorganizar a meio é muito mais difícil. Terceiro, guarde todas as facturas e contratos, porque o pedido de restituição é documental. E quarto, faça as contas aos limites com tudo incluído, dos móveis fixos aos equipamentos.

Preparámos um verificador de elegibilidade gratuito que, em seis perguntas, lhe dá uma primeira indicação sobre se a sua obra pode beneficiar do regime — e quanto pode poupar.